摘 要：房地产项目管理工作的水平与成效，直观影响到房地产项目的建设进度与质量， 并对房地产开发企业的经济收益与市场竞争力起着巨大作用。本文进一步分析了新常态下城市房地产管理的可行性，以供同仁参考借鉴。
关键词：新常态；城市；房地产；管理；可行性
1 新经济常态的浅解
经济转型是我国目前面临的关键时期，《人民日报》指出：“经济新常态，需要创新宏观调控思路，改变宏观调控方式，为我国的经济发展培育持久的动力。从根本上说，就是向改革要动力，向结构调整要助力，向民生改善要潜力，就是要‘激活力’、 ‘补短板’、 ‘强实体’。”《人民日报》评论认为：“经济新常态就是新的探索，新的发展，我国需要创新宏观调控思路和改变宏观调控方式，统筹兼顾，稳定增长，促进改革调整结构，关注民生以及预防风险，把改革放在第一要位，优化结构并加快经济转型，更好地改善民生。
2 房地产开发项目工程管理中经常出现的问题
2.1 前期对市场研究不充分
一个房地产开发项目实施之前，要进行总体规划。但是如果在规划时对市场情况调研不够充分，就有可能拖延總体规划的按期完成，即使能够完成其规划质量也会因为考虑情况不充分而变得效率低下。在进行市场调研时，由于市场情况瞬息万变，所以对开发项目的规划不能太死。在前期对市场研究的过程中，一定要考慮全面，科学系统得进行研究。
2.2 项目施工过程中存在管理漏洞
目前，在我国房地产工程实际施工过程中，往往存在着分工不明确的现象，并且在施工场地和安全地区的划分问题上也不是很明显，这就会导致每个区域的安全问题无法得到保证。这种现象的产生往往是由于在项目管理中存在漏洞造成的，具体来讲其忽视了建设过程中可能出现的细节问题。
2.3 项目工程的管理体制不够完善
房地产开发项目工程是一项复杂的工程，这项工程具有工程量大、施工工艺设备较多和管理难度较大的特点。在现阶段，由于房地产开发项目管理体制还不完善，并且分包工程的工作范围不够明确，所以经常出现划分不合理的现象，例如一些分包商应承担的大部分工作，但它没有相应的技术素养，不能够达到工程实际的要求，这为该项工程增加了质量风险。
3 新常态下城市房地产管理的可行性措施
3.1完善房地产开发中的技术性标准规范
（1）适当增长建筑物的寿命。应当在城市房地产管理法中将建筑物的最低寿命加以规定，根据我国的具体情况将建筑物的寿命提高到60- 70年比较切实可行。防止建筑物短命造成的浪费，建筑物使用尽可能达到设计寿命，尽可能避免出现寿命50年的建筑物刚刚20年就拆了的情况出现，否则会造成巨大浪费。
（2）房地产开发要注意节能减排。一是要提高城市基础设施建设中的科技水平，将新的科学知识应用于建设实践。二是开发新材料以代替耗竭性自然资源的使用。三是重视新能源和可再生能源的开发和使用，提高能源的使用效率，减少污染物的排放。四是重视适用技术的整合集成，提高基础设施建设中的科技贡献率。五是发挥科技人员的作用，广泛开展国际合作，促进新材料、新技术的引进、消化、吸收。提高房屋设计水平，加大高新技术含量。六是适当限制建筑物的高度，尤其是对超高建筑的限制。从总体布局、平面布置、建筑设备、节能及造型等方面来提高设计水平。建立“以人为本”适度超前的设计理念，在保证设计原则和科学性的同时兼顾人们对房屋的个性化追求。加快新技术、新材料与新工艺的标准化、系列化进程；房屋设计上要选择各种新的设计模式，促进新产品的应用与推广，以大幅度地提高房屋的科技含量，从而使房地产业走上可持续发展之路。
3.2 防治建筑污染
重视环境保护，维护生态平衡。房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的环保观念。在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境，防止建筑污染。首先，在房地产开发选址上应尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，多在荒地、废弃地上进行建设开发。其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制劣质、有毒材料、部件的使用，尤其减少建筑物外立面玻璃幕墙的使用。再次，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平。
3.3 完善城市规划科学性规定
（1）城市规划应当科学化，以利于节约土地资源。一是实施用途管制，加大保护耕地力度，制止农用地非法向非农用地转化。二是科学利用土地资源，实现耕地总量动态平衡。土地资源利用从粗放转变到集约，努力提高土地利用率。三是禁止盲目乱建开发区，控制中小城市的平面扩张，进行城市用地市场化管理，培育和发展房地产市场，促进资源的有效利用。房地产市场是一个统一的市场，要垄断一级市场，优化二级市场，放开三级市场。垄断一级市场，就是要确保政府对土地出让的高度垄断，控制土地供应总量；优化二级市场，就是要按经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则，优化房地产投资结构；放开三级市场，就是对存量房地产要实行流通领域、形式、对象和价格全部放开。
（2）城市规划增强预见性、前瞻性、协调性。城市街区、道路要科学规划，相关设施一次施工到位，定期检修。电力、热力、燃气、排水、通信等部门应同时或者依次施工，检修也应当相对集中，避免各自为政，无序施工，避免浪费和给市民带来不便。将建设、维修的时间成本、经济成本降到最低，这就必须加强规划的科学性，房地产管理法应增加此方面的规定。
3.4 完善房地产监管制度，使之均衡发展
（1）尽量避免房地产的剧烈波动。通过良好的制度安排使房地产市场平稳、有序健康发展，防止房地产市场大起大落。同时要加强房地产金融体系的调控，发挥金融政策对房地产市场的有效调节，完善房地产业的宏观调控，保持房地产市场供求的动态平衡，推动房地产业的适度增长。
（2）力争房地产市场总量、结构均衡。适当限制豪华房与大户型住宅的开发，增加小户型、经济适用房的供应。房地产开发投资的重点要转向中低档居民住宅，努力改善居民的居住条件，确保资源的有效利用，房地产开发中要用法律引导人们节约资源，可对单套住宅面积超过120平方米或者单价超过一定金额的部分征收物业税，限制大房子和豪华房的泛滥。
（3）加强房地产价格管理。要进一步完善房地产价格的信息、咨询、监督体系。逐步清理土地的隐形市场，加强对划拨土地使用权的管理。适当限制高房价。为解决我国房价收入比过高，缓解普通居民一房难得的“蜗居”生活，我国应当借鉴德国的做法，房价既不由开发商决定，也不由政府决定（因为这二者都是高房价的受益者，它们有不断推高房价的动机和能力），而是由独立的中介机构根据土地、建筑、配套等要素的成本综合来定价，并为开发商保留适当的利润，根据上述因素，抑制房地产市场的暴利行为，解放为数不少的“房奴”，使广大市民告别“蜗居”生活。
4 结束语
随着经济的发展，土地使用的改革的制度和住房改革制度的推进，房地产业实现了从单一的计划经济体制向市场经济体制的转变。新常态下我们要认识到房地产行业对社会经济发展的基础性作用，只有这样，才能使房地产行业在今后的发展中更上一层楼。
参考文献：
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[2] 范志勇.中国房地产的政策回顾与探析[J].学术交流，2008（8）：60～66.
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